Prodej nemovitosti spolu s firmou nebo samostatně?
27.9.2017
Prodej nemovitostí zahrnutých do obchodního majetku
Majetek lze do obchodního majetku fyzické osoby zahrnout pouze při vedení daňové evidence anebo při vedení účetnictví. Přitom se může fyzická osoba rozhodnout, zda majetek, který využívá k podnikání, zahrne nebo nezahrne do svého obchodního majetku. Obchodní majetek neexistuje u poplatníka, který uplatňuje výdaje procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 ZDP, anebo u poplatníka, který zdaňuje příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP. U vložení nemovitostí do obchodního majetku přitom není rozhodující, zda vložená nemovitost je zčásti nebo celá používána pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost.
Příjem z převodu domu, bytu nebo jiných nemovitostí zahrnutých poplatníkem v obchodním majetku, je zdaněn podle § 7 ZDP jako příjem z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti.
Do daňových výdajů lze při prodeji nemovitosti před koncem zdaňovacího období uplatnit poloviční výši ročního daňového odpisu stanoveného dle §30 až §31 ZDP a daňovou zůstatkovou cenu stanovenou dle §29 ZDP. Dále lze do daňových výdajů zahrnout i jiné výdaje poplatníka spojené s prodejem nemovitosti jako např. daň z převodu nemovitostí, znalecký posudek, poplatky za sepsání kupní smlouvy advokátem, poplatky za vklad do katastru nemovitostí apod.
Prodej nemovitostí nezahrnutých do obchodního majetku
Příjmy dosažené převodem vlastní nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru nebo spoluvlastnického podílu na nich nezahrnuté poplatníkem v obchodním majetku se zdaňují jako tzv. ostatní příjem a zahrnují se do § 10 ZDP.
Pro příjmy zdaňované podle § 10 ZDP platí, že dílčím základem daně je vždy příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené pouze na jeho dosažení. Nelze tedy uplatnit výdaje na zajištění a udržení příjmu, jako jsou např. odpisy hmotného majetku, rezervy na opravy hmotného majetku apod. Jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem příjmu vyšší než příslušný příjem, k tomuto rozdílu se nepřihlíží – nelze tedy uplatnit ztrátu z prodeje jako je tomu v případě zdanění příjmů podle § 7, a rovněž tak nelze kompenzovat ztrátu z jednoho druhu příjmu se ziskem z druhého druhu příjmu. V rámci jednotlivého druhu příjmů (např. příjmy z prodeje nemovitostí) však lze kompenzovat zisk dosažený z jednoho příjmu se ztrátou dosaženou z druhého příjmu.
Jako daňově uznatelné výdaje lze uplatnit následující:
- cenu, za kterou poplatník nemovitost prokazatelně nabyl – jde-li o nemovitost zděděnou nebo darovanou je výdajem cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, u majetku, který byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti nebo sloužil k pronájmu, je výdajem zůstatková cena stanovená podle § 29 ZDP,
- částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka, přičemž k hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží,
- zaplacená daň z převodu nemovitostí, i v případě, pokud je uhrazena v jiném zdaňovacím období než v tom, v němž plyne příjem z prodeje nemovitosti.
Prodej nemovitostí zahrnutých ve společném jmění manželů
Příjmy z prodeje nemovitostí zahrnutých ve společném jmění manželů se zdaňují pouze u jednoho z manželů. Pokud byla nemovitost zahrnuta do obchodního majetku jednoho z manželů, zdaňuje se příjem pouze u tohoto manžela.
Výše jednotlivých sazeb u PO a FO
Fyzická osoba, která prodá nemovitost po více než pěti letech, je osvobozena o zisk z prodeje nemovitost, nicméně pokud dojde k prodeji dříve, nemovitost podléhá dani z příjmu fyzických osob ve výši 15 %. Převod samozřejmě podléhá dani z nabytí, kterou hradí kupující.
Pokud se jedná o právnickou osobu, zde záleží na tom, zda kupující bude pořizovat nemovitost jako součást své firmy. V tomto případě je postup stejný jako u fyzické osoby. Převod bude po více než pěti letech držby osvobozen. Pokud však k prodeji dojde dříve, zisk bude nejprve podléhat dani z příjmů právnických osob ve výši 19 % a následně 15% dani z výplaty dividend. Převod podílu na firmě nebude podléhat dani z nabytí.
V rámci druhé možnosti, tedy v případě, že kupující nebude kupovat obchodní podíl, bude zisk z prodeje zdaněn 19% sazbou na úrovni firmy a následně 15% sazbou při výplatě dividendy společníkovi. Převod tímto způsobem bude rovněž podléhat dani z nabytí. Zde je tedy daňové zatížení vyšší.
autor: Dominik Pospíšil
