Daň z nabytí nemovité věci: Dobré rady při nákupu i prodeji nemovitosti
1.8.2016
S nákupem či prodejem nemovitosti je spojeno podání k přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (dříve daně z převodu nemovitosti). Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci a také nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě zajišťovacího převodu práva či úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.
Pro potřeby daně z nabytí nemovitých věcí je nemovitá věc definována zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb.:
- pozemek, stavba, část inženýrské sítě nebo jednotka nacházející se na území České republiky,
- právo stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo
- spoluvlastnický podíl na nemovité věci.
Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí může být
- převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel,
- nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci v ostatních případech.
zdroj: FreeDigitalPhotos.net, autor: Gualberto107
Poplatník (tedy prodávající nebo kupující) je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Pokud by převodce daň nezaplatil, musí ji zaplatit nabyvatel. Když chce mít nabyvatel jistotu, že daň bude zaplacena, může si s převodcem ve smlouvě ujednat, že poplatníkem bude nabyvatel. V tomto případě se pak institut ručení neuplatňuje.
V případě novostaveb (a nových bytových jednotek) může být první úplatný převod osvobozen od daně. Podmínkou je jejich prodej do pěti let od jejich kolaudace (případně povolení užívání).
Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí čtyři procenta ze základu daně. Základem daně je buď 100 % prodejní ceny nemovitosti, nebo 75 % směrné hodnoty nemovitosti. Směrnou hodnotou nemovitosti je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte z vyšší z nich. Poplatník si směrnou hodnotu vyčíslí prostřednictvím aplikace určení směrné hodnoty na stránkách Finanční správy. Jedná se v podstatě o cenu obvyklou v dané lokalitě. Kupní cenu lze alternativně porovnat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Daň se pak vyčíslí z odhadní nebo kupní ceny, podle toho, která je vyšší. Náklady na znalecký posudek je možné odečíst od základu daně.
Daňové přiznání se podává finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc. K daňovému přiznání je nezbytné doložit potřebné přílohy:
- nabývací titul, na základě kterého došlo k nabytí nemovitosti (kupní smlouva, rozhodnutí soudu, dražební vyhláška)
- vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu,
- znalecký posudek, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.
V případě, že by převáděná nemovitost byla součástí společného jmění manželů, podává přiznání jen jeden z manželů a vystupuje jako společný zmocněnec.
autor: Josef Blažek
